Il contratto di accollo del mutuo : l'atto di accollo del mutuo è genericamente previsto dall'art. 1273 c.c. In virtù dell'accollo del mutuo il debitore (accollato o mutuatario) ed un terzo (accollante o nuovo mutuatario) si accordano affinchè quest'ultimo si obblighi di pagare il debito residuo del mutuo al accollatario (banca). Attraverso l'accollo dei mutui assistiamo ad una variazione dal lato passivo della obbligazione: un nuovo debitore sostituisce quello precedente nella assunzione del pagamento della rata alla banca.
Disciplina dell'accollo del mutuo : l'accollo del mutuo in materia immobiliare è una realtà consolidata. L'accollo del mutuo avviene solitamente per acquistare una prima casa sia usata oppure nuova ma direttamente dal costruttore o impresa in caso di accollo del mutuo ipotecario edilizio.
L'accollo del mutuo ex cit. art. 1273 è di due tipi:
accollo liberatorio : nell'accollo del mutuo liberatorio la banca concede una vera e propria liberatoria all'accollato (il venditore) il quale non sarà responsabile del mancato pagamento delle future rate da parte del accollante (il nuovo proprietario);
accollo cumulativo : nell'accollo cumulativo viceversa il venditore (accollato) NON è libero con la conseguenza che in caso di insolvenza delle rate anch'egli sarà tenuto al saldo. Nella realtà contrattuale, l'accollo liberatorio del mutuo è rarissimo in quanto la banca accorda sempre l'accollo del mutuo cumulativo.
Consigli operativi al venditore in caso di vendita con accollo del mutuo : posta la differenza da accollo cumulativo ed accollo liberatorio suggeriamo al venditore di concedere l'accollo del mutuo al compratore solo se quest'ultimo abbia una capacità reddituale consolidata e sia nel complesso una persona seria e comunque non soggetto a fallimento. In caso di dubbi su dette qualità chiedere il pagamento totale del debito residuo per avere la sicurezza che la banca in futuro MAI andrà dal venditore per il saldo del residuo.
Accollo del mutuo ipotecario e frazionamento del mutuo: Un tipo di accollo del mutuo statisticamente rilevante è quello che sia ha in occasione dell'acquisto della prima casa direttamente dal costruttore. In questo caso l'accollo del mutuo è quello ipotecario edilizio. L'impresa in tal caso provvederà al frazionamento della ipoteca e l'accollo riguarderà quella porzione o quota relativa ad es. ad un determinato appartamento. Il frazionamento della ipoteca e successimo accollo è altresì previsto dalla legge sul mutuo fondiario la quale ha accordato palesamente il diritto di frazionamento del mutuo per il pedissequo accollo e subentro nella porzione di mutuo frazionato.
Eventuali benefici del accollo del mutuo: I classici benefici in caso di accollo del mutuo sono quelli derivanti dalle spese risparmiate dalla accensione di un nuovo mutuo: in caso di accollo non si pagheranno le imposte sull'atto di mutuo, il notaio, l'istruttoria, ecc. Il diritto alla detrazione è invece sempre lo stesso. Tuttavia bisogna fare bene i conti. Non sempre accollare il mutuo significa risparmiare: dovremo fare un confronto tra le spese ed il tasso di un mutuo ex novo rispetto la rata del mutuo da accollarci, in quanto, l'accollo soprattutto di vecchi mutui consta di condizioni economiche più onerose se confrontate con i moderni mutui. In definitiva bisogna confrontare l'ammontare della rata del mutuo da accollarsi con quella di un eventuale nuovo mutuo.
