Definizione di erogazione mutuo : Che significato dobbiamo dare alla frase erogazione mutui ? Che tipo di informazione vuole il lettore che cerca la locuzione erogazione mutuo ? La definizione di erogazione dei mutui si presta a più significati ed in quanto ciò facciamo un pò di ordine. L'erogazione del finanziamento può essere intesa nel senso di procedura e tempi di erogazione ed in questo caso erogare mutuo va inteso come il tempo che intercorre tra la richiesta e la consegna fisica della cifra. Molti, invero, cercano info sul meccanismo della erogazione del mutuo ipotecario in particolare alla differenza tra erogazione contestuale e quella differita in caso di prima casa. Traccieremo entrambe le ipotesi di erogazione mutui così come in premessa.
I tempi di erogazione del mutuo : Circa la tempistica di erogazione di questi finanziamenti purtroppo dobbiamo dire che si stanno allungando, e di molto. Per inciso, i mutui erogati nel corso del 2008 e 2009 presentano tempi di erogazione raddoppiati od oltre rispetto quelli ante 2008 cioè prima della crisi dei cosiddetti
mutui subprime americani i quali hanno provocato le conseguenze che tutti sappiamo. Da quel momento in poi, complice la stretta creditizia attuata, per motivi di sicurezza il tempo di erogazione del mutuo è cresciuto ovvero si sono dilatati i tempi di istruttoria. I tempi medi per erogare i mutui di qualsiasi tipo, anche ad es. quelli inpdap, sono passati dai 30-60 giorni agli attuali 60-120 gg. con punte di ritardo, da noi documentati, di 180 gg.! Paradossalmente, i tempi di erogazione in cambio di stringersi grazie alla tecnologia informatica delle centrali rischi, si sono invece allungati. Perchè ? La risposta è che all'aumentare delle insolvenze dei clienti, aumentano i controlli per capire i motivi in base ai quali mutui erogati in precedenza non vengono più saldati e, quindi, evitare che questo possa ripetersi in futuro.
Erogazione mutuo contestuale e differita : La distinzione in grassetto incide, anche se di poco (10 gg.), nei tempi di erogazione dei mutui. Nella gran parte dei casi la erogazione materiale della somma avviene contestualmente ai due rogiti: mutuo e compravendita. Cioè, lo stesso giorno che vengono sottoscritti l'atto di mutuo e di vendita viene, contestualmente, appunto, trasferita la somma a favore venditore. In certi casi non è così ed allora si parla di erogazione (del denaro) differita, per significare che prima viene sottoscritto l'atto di mutuo e di vendita e, poi, vengono trasferiti i soldi al venditore. Sovviene un dilemma: perchè chi vende, oggi firma, cede, trasferisce l'immobile, dovrebbe incassare dopo il prezzo del medesimo ? La risposta riposa nell'azione rovocatoria fallimentare la quale può far dichiarare nullo l'atto di compravendita regolarmente rogato da un notaio, addirittura, fino a 5 anni indietro con la conseguenza che la somma erogata in anticipo dalla banca col mutuo non possa essere più recuperata perchè ad essere nulla sarebbe altresì la ipoteca iscritta oggi. Come ovviare a tale problema ?
Erogazione mutuo ipotecario ex lege credito fondiario : Il problema è stato superato nel 1993 grazie alla istituzione del credito fondiario. Infatti, l'art. 39 comma 4 del
dlgs 385/93 credito fondiario stabilisce che le ipoteche date in garanzia del mutuo non sono soggette all'azione revocatoria fallimentare quando siano iscritte almeno 10 giorni prima della sentenza che dichiara il fallimento del soggetto. Ma attenzione, tale regola vale solo per le erogazioni dei mutui fondiari cioè di quei finanziamenti garantiti da ipoteche di primo grado su immobili. La banca, quindi, di fronte a richieste di erogazioni mutui nelle quali parte venditrice sia soggetto fallibile (commercianti, imprenditori, etc.) eroga la cifra del mutuo a suo favore solo dopo che siano trascorsi i 10 giorni utili al definitivo consolidamento dell'ipoteca in capo a quel determinato immobile. Il problema delle erogazioni differite dei mutui si pone quindi solo quando il venditore rientri in quelle categorie professionali soggette a fallimento: è il classico caso dell'impresa di costruzioni che vende gli appartamenti prima casa dalla stessa costruiti e realizzati. Mentre la erogazione del mutuo sarà simultanea al rogito se il soggetto non è fallibile.
