Mutuo fondiario ordinario d. lgs. n. 385 01/09/1993 credito fondiario

In mutuo fondiario di cui trattasi detto anche mutuo fondiario ordinario è quello sostanzialmente disciplinato dal decreto legislativo dell'1 settembre del 1993. Si è arrivati a questo istituto a seguito diverse riforme, iniziando da testo unico n. 646 del 1905, che ha ufficilmente istituito la normativa del credito fondiario. Questo, poi, è stato aggiornato dal dpr n. 7 del 21-10-1976, dalla legge n. 175 del 1991, infine dal citato ed organico d. lgs. n. 385 01-09-1993.
In verità, anche il dlgs 385/93 continua a essere modificato secondo le esigenze richieste dal mercato del mutuo fondiario ordinario, infatti il testo integrale proposto alla fine del presente articolo reca gli ultimi aggiornamenti inerenti i mutui fondiari introdotti dal decr. lgs. n. 122 del 20-06-2005.

Definizione di mutuo fondiario ordinario : secondo il primo comma dell'art. 38 del dlgs 385/93, il credito fondiario ( o mutuo fondiario ) ha per oggetto la concessione, da parte delle banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteche di primo grado iscritte su bene immobili.
Da una prima analisi del istituto del credito fondiario vediamo che vi sono alcune costanti che debbono essere riscontrate in un mutuo fondiario ordinario: la erogazione da parte di un istituto di credito ( banche ); finanziamento a medio o lungo termine; garantito da ipoteca su bene immobile ( case o terreni ). Inoltre, dalla normativa propria del mutuo fondiario discendono una serie di benefici non altrimenti riscontrabili nei mutui NON fondiari.

Benefici generali del mutuo fondiario ordinario : tra i benefici del mutuo fondiario indubbiamente c'è quello dei bassi tassi di interessi passivi (in media del 4-6%) che, malgrado le lamentele generali di utenti e consumatori, non possono essere paragonati con altre forme di finanziamento, ad es. con i prestiti personali o al consumo (dal 10 al 25%). La determinazione di tali saggi viene operata dalla banca d'Italia di concerto con il C.i.c.r. ( Comitato interministeriale del credito e risparmio ). Questi enti hanno altresì stabilito che la erogazione del mutuo fondiario non debba eccedere l'80% del valore del bene oggetto del fondiario, anche se oggi la tendenza, previe garanzie accessorie, è quella di finanziare tutto od anche più il valore dell'immobile.



Altri benefici del mutuo fondiario : anzitutto, usufruire di uno sconto sull'onorario del notaio che ex art. 39 T.u.c.r. deve essere dimezzato, cioè ridotto alla metà, il che si traduce mediamente tra i 2-3000€ di risparmio.

Nel caso di mutuo fondiario concesso per fabbricare tante unità immobiliari, ad esempio un condominio, un residence, è possibile chiedere il frazionamento del mutuo fondiario sia a livello di ipoteca sia a livello contabile in proporzione alla singola quota immobiliare da acquistare, es. un appartamento, una villa.

E' accordata in capo al mutuatario la scelta di estinguere anticipatamente il finanziamento non solo in modo totale, ma soprattutto parzialmente dietro pagamento di una modesta commissione (penale), che varia secondo il tipo di tasso applicato al mutuo fondiario. Ricordiamo che il beneficio maggiore della estinzione parziale sta nel fatto che si allegeriscono di molto gli interessi passivi ancora da ammortizzare nel residuo, cioè ancora da pagare.

Un altro beneficio del mutuo fondiario ordinario è quello che in caso di morosità causata dal ritardo del pagamento di una o più rate la banca non può agire subito con la vendita forzata, ma, ex art. 40 T.u.c.r., può farlo solo nel caso in cui il ritardo riguardi fino a 7 rate anche non consecutive e che tale ritardo rientri nel rance compreso tra i 30 ed i 180 giorni: non ritardate anche una sola rata oltre i 180 perchè in tal caso la banca può subito procedere alla espropriazione e pedissequa vendita forzata del bene.

Vi sono parecchie forme di agevolazioni in capo ad un mutuo fondiario, ma che, per motivi di organicità della discussione tratteremo nelle appropriate sedi, ma anticipiamo che quasi tutte riguardano il fisco italiano non solo al momento della compravendita ma anche lungo il decorso del mutuo fondiario.

Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario : la differenza tra il mutuo fondiario e quello ipotecario nella sostanza è abbastanza semplice.
Il mutuo fondiario presuppone necessariamente la ipoteca: in mancanza di questa non è ipotecario e, quindi, non si avranno i benefici su descritti, ma anche altri in tema di detrazioni, ecc. Il mutuo ipotecario, viceversa, può non essere fondiario: es. ho bisogno di soldi e accendo un mutuo sul mio immobile, ma in questo caso non si tratta di un vero e proprio mutuo (fondiario), ma piuttosto di un prestito con tutte le conseguenze che da questo derivano in materia di risparmio fiscale, onorari dei notai, ecc. ecc. Chiaro!