Per motivi di ordine logico, prima di descrivere cosa sia un mutuo ipotecario è indispensabile accennare brevemente al significato giuridico di ipoteca.
Gli artt. 2808 e ss. del codice civile identificano la ipoteca come quel diritto reale di garanzia su proprietà altrui, costituita per garantire un credito, che attribuisce al creditore il diritto di procedere alla espropriazione, anche nei confronti di un terzo acquirente, del bene vincolato a garanzia del suo credito.
Parimenti, la funzione garante della ipoteca è identica anche nei mutui ipotecari. La ipoteca accesa sull'immobile da acquistare è il vero motore trainante di un mutuo ipotecario. Sarebbe impensabile per la banca anticipare grosse somme di denaro per un così lungo tempo se non avesse una garanzia atta al recupero di quanto erogato in passato. Dunque, la ragione del mutuo ipotecario è quella di garantire la banca nella ipotesi che il pagamento rateale venga, per qualunque causa, interrotto. In tal caso la banca ha il diritto di espropriare l'immobile sul quale è iscritta la ipoteca mediante la vendita all'asta, grazie alla quale ricaverà il denaro che soddisferà il proprio credito.
Aspetti tecnici dei mutui ipotecari: essendo un diritto reale, la iscrizione di ipoteca consta di una lunga durata operativa, 20 anni. Trascorso il ventennio, la garanzia sottesa si prescrive. In caso di mutuo ipotecario ultraventennale è onere della banca creditrice evitare la prescrizione procedendo al rinnovo di detta garanzia prima della scadenza dei 20 anni.
Altro aspetto: su un unico immobile vi possono essere più ipoteche, ma in caso di esproprio la precedenza nel ricavato della vendita l'avrà chi ha iscritto per primo la ipoteca. Questa prima iscrizione è la nota "ipoteca di primo grado", ebbene, condizione essenziale del mutuo ipotecario è la mancanza assoluta di altre ipoteche nell'immobile di cui si chiede il mutuo. La banca vuole essere sicura che in caso di espropriazione avrà la precedenza assoluta rispetto altri ed eventuali creditori dello stesso debitore. Infine, il valore che garantisce l'ipoteca nella stragrande maggioranza dei casi è del 200%, cioè pari al doppio del mutuo concesso, se il mutuo ipotecario ad es. è di 50mila euro, la banca iscriverà 100mila €. La ratio di tale aumento è quella di recuperare non solo il capitale erogato, ma anche tutte le eventuali spese accessorie legate a quel mutuo, ad es. interessi moratori, spese legali, procedimento coattivo, etc.
Differenza con il mutuo non ipotecario: la diversità di un mutuo ipotecario rispetto quello NON ipotecario è nella garanzia concessa, precisamente se in quello ipotecario garantisce la ipoteca, questa manca in quello NON ipotecario in quanto è sostituita da altre forme di garanzia, ad esempio la firma di una terza persona, ( fideiussore - mutuo chirografario ), la costituzione in pegno di titoli o valori mobiliari in genere, ecc.
Argomenti, questi, che saranno vagliati nelle opposite sezioni. E' comunque difficile trovare una banca che eroghi un mutuo NON ipotecario per l'acquisto di un casa, a meno che la "firma del terzo" non sia veramente importante ...
