Il mutuo variabile tetto massimo e minimo e mutui tetto massimo

Origine dei mutui con tetto massimo e minimo : Anche il mutuo variabile a tetto massimo e minimo si inserisce nella trattazione dei tassi in quanto la scelta di questa tipologia di ammortamento influisce nella rata finale. Il mutuo a tetto massimo o cap nonchè i mutui a tetto minimo o floor in verità non sono frutto della crisi in atto, ma a livello contrattuale precedono la stessa. Tuttavia, prima della crisi dei mutui subprime mettere un tetto nel mutuo variabile era prerogativa soltanto di pochi soggetti in genere profondi conoscitori del sistema. Oggi, a seguito della suddetta crisi, sono le stesse banche che propongono il mutuo variabile a tetto massimo ai loro clienti. Addirittura, anche il Governo Berlusconi, mediante il noto decreto anticrisi, ha introdotto il mutuo con tetto massimo del 4% di cui ci occuperemo in seguito.

Ratio del mutuo variabile con tetto massimo e minimo : La funzione primaria dei mutui variabili a tetto massimo cap o tetto minimo floor è quella di evitare una forte oscillazione della rata sia verso il basso (?) che (soprattutto) verso l'alto. Un esempio di mutuo tetto massimo-minimo è quella clausola attraverso la quale si stabilisce che a prescindere dal andamento del euribor il tasso applicato non possa comunque discostarsi dal range 2% - 5%. Ciò significherebbe che il tasso non protrebbe scendere sotto il 2% (tetto minimo o floor) o salire sopra il 5% (tetto massimo o cap). Fin qui è chiaro. Una prima critica però la dobbiamo fare al tetto minimo: se la ragione è quella di tutelare il debitore da un eccessivo rialzo della rata, che senso ha il tetto minimo ? La soglia floor, infatti, snatura la ratio di questo meccanismo (tutelare il mutuatario), e trasforma lo stesso in un sistema aleatorio, dove la banca incrementa ulteriormente i suoi guadagni qualora il tasso scende sotto il tetto minimo. Per aggangiarci al superiore esempio, anche se l'eruribor scenderà sotto il 2%, il cliente, a causa del tetto minimo, non potrà beneficiarne, mentre la banca avrà un ulteriore guadagno derivante dalla differenza tra il tetto minimo ed il reale euribor sceso al dì sotto del tetto. Un primo consiglio è quello di evitare le banche che propongono obbligatoriamente il tetto minimo.



Pro e contro del mutuo con tetto massimo e minimo : Di quest'ultimo abbiamo già descritto il lato negativo. Analizziamo ora i pro e contro del mutuo con tetto massimo o cap. I vantaggi o pro del tetto massimo sono da subito evidenti: evitare che la rata venga calcolata oltre un certo tasso. Quindi, se ad es. abbiamo un mutuo tetto massimo 4 per cento, poco ci importerà se il variabile sfonderà il tetto del 4 in quanto grazie al, appunto, tetto massimo, comunque non pagheremo oltre il 4% e sin dall'inizio sapremo la rata massima alla quale andremo incontro. La tutela offerta dai mutui a tetto massimo è certa e palese. Ma per la serie non è tutto oro quello che luccica, il mutuo a tasso variabile con tetto massimo ha un suo svantaggio. Questo, è costituito da un costo che va dallo 0,5 all'1% annuali in più rispetto al euribor pro-tempore e che viene caricato sullo spread: ci riferiamo alla polizza di assicurazione atta a garantire il pagamento di quella parte della rata che supera il tetto massimo.

Mutuo tetto massimo sì ? O mutuo tetto massimo no ? : Prima di rispondere al sì o no, ribadiamo di evitare assolutamente la banca che propone il tetto minimo. Con questa clausola, la banca non solo guadagna se il tasso scende sotto il minimo, ma rimane comunque al sicuro anche se il tasso sale oltre il tetto massimo, in quanto la frazione di rata viene pagata dalla assicurazione. Ma chi paga quest'ultima ? Siamo noi utenti-consumatori ! Quindi, la banca che proponga il tetto massimo-minimo vuole fare la furba e deve essere o evitata oppure, ove possibile, far escludere il tetto minimo. Cerchiamo ora di rispondere positivamente o negativamente circa la fattibilità del mutuo a tetto massimo: la convenienza del tetto massimo è inversamente proporzionale al costo della polizza: più alto è il prezzo della polizza meno conviene il tetto massimo, viceversa, la convenienza è visibile tanto più basso è il prezzo della polizza. Dal punto di vista statistico, il mutuo a tetto massimo conviene finchè il costo non supera lo 0,4-0,5% annuale. Da evitare il tetto massimo se le spese sono l'1% od anche più. In questo caso l'altissimo costo del mutuo iniziale non giustifica il beneficio del tetto massimo. Aumentare lo spread dell'1% significa accollarsi una cifra esorbitante, come abbiamo già spiegato in spread del mutuo ed al quale rinviamo per ulterioni info.




Classificazione delle altre tipopogie di tassi nei mutui
Mutuo tasso fisso Mutuo a tasso zero Mutuo a tasso misto Mutuo tasso variabile Mutuo tasso bilanciato Mutuo tasso agevolato Mutuo in moneta estera Mutuo a tasso miscelato Mutuo a tasso con opzione Mutuo a rimborso autonomo Mutuo a tasso minimo e massimo Mutuo a rata fissa e durata variabile Mutuo a rata crescente o decrescente