Il contratto di mutuo con opzione : La tipologia dei contratti dei mutui con opzione riguarda una innovazione nel campo dei finanziamenti immobiliari, sorta negli ultimi tempi soprattutto a seguito della trappola contrattuale nella quale erano caduti i mutui a tasso variabile, i quali vedevano aumentare la rata in modo insostenibile. Fatta questa premessa possiamo affermare che la ratio sottesa al mutuo opzione è duplice: in primo luogo quella di tenere più bassa possibile la rata attraverso l'esercizio della opzione dei tassi, in secondo luogo, ma contestualmente al primo, il mutuo con opzione permette di cogliere quelle opportunità o variazione che i tassi hanno durante la durata dei mutui.
Meccanismo del mutuo con opzione : Il funzionamento dei mutui con opzione è semplice: il mutuo opzione inizia con un determinato tasso (che può essere scelto dal cliente o "imposto" dalla banca), e grazie a delle scadenze periodiche, il cliente-mutuatario, dominus assoluto, sceglie se mantenere il tasso alla scadenza periodica oppure cambiare tipo di tasso. Il mutuo opzione è di due tipi: il mutuo fisso con opzione ed il mutuo variabile con opzione. Quindi, la opzione stà nella scelta tra fisso o variabile, cioè alla scadenza del periodo si può passare dalla opzione a tasso variabile a quella a tasso fisso e viceversa. Il periodo di scadenza della opzione varia solitamente dai 2, 3, 4 o 5 anni, quindi alla scadenza dei due tre quattro o cinque anni si ha facoltà o di continuare con il tasso precedente oppure cambiarlo. Infine, ove previsto, si può altresi scegliere di NON esercitare la opzione ed il mutuo continuerà, per un periodo simile a quello scaduto, ad essere regolato con il tasso precedente.
Negatività del mutuo con opzione : Fin quì i lati positivi dei mutui con opzione. Purtroppo esistono dei lati negativi che difficilmente le banche vi diranno: queste, di solito, vi consiglieranno il mutuo con opzione perchè sarà possibile passare da fisso a variabile e viceversa. E basta. Non diranno che il mutuo con opzione presenta un paio di caratteristiche che incidono sul prezzo finale del finanziamento: lo
spread più alto rispetto alla media dei comuni mutui e la scadenza del periodo utile alla opzione che deve essere ricordata dal cliente. In merito allo spread più alto trattasi di una forma di cautela presa dalla banca per eliminare il rischio di un aumento eccessivo del euribor (variabile) o del irs (fisso) mentre gli stessi sono bloccati dalla opzione. Ad esempio, il mutuo parte con un fisso del 4% a 5 anni, ma poco dopo il fisso passa al 7%. Per il cliente resterà comunque bloccato al 4% grazie alla opzione, ma la banca subirà una diminuzione degli utili a causa del tasso bloccato al 4%. Per, appunto, cautelarsi, applica fin dall'inizio uno spread maggiore di quello che applicherebbe in un comune mutuo privo di opzione.
La scadenza di ogni singolo periodo nel mutuo opzione : La scadenza di ogni singolo periodo è importante al fine di esercitare la eventuale opzione di cambio. In genere nessuna banca avvisa che è prossima, ma sarà onere del mutuatario ricordarsi la scadenza per decidere cosa fare. Una cosa è sicura: non possiamo stabilire una regola a priori in quanto ogni contratto di opzione nel mutuo ha sue regole, quindi, prima di scegliere il mutuo opzione è bene informarsi con la banca. Solitamente il passaggio da un periodo ad altro equivale a un nuovo contratto nel senso che i tassi si adeguano a quelli vigenti il giorno dopo la scadenza. Ad es. si inizia con un fisso del 5% per i primi tre anni, alla scadenza di questi, il tasso potrebbe aver subito variazioni al rialzo o ribasso. Se il tasso è più basso allora converrà esercitare la opzione e passare al nuovo tasso, ma se è più alto no. In quest'ultimo caso bisogna vedere se la banca, a livello contrattuale, vi permette di mantenere il tasso dei tre anni appena passati. Per questo, replichiamo, è bene informarsi prima di scegliere il mutuo con opzione. Le informazioni saranno dirette sia sullo spread che sulle dinamiche della opzione cioè come funziona, vi si può rinunciare, che succede se alla scadenza della stessa dimenticate di scegliere, etc. etc.
Lista di tutti gli altri tipi di tassi nei mutui
Mutuo tasso fisso Mutuo a tasso zero
Mutuo a tasso misto Mutuo tasso variabile
Mutuo tasso bilanciato Mutuo tasso agevolato Mutuo in moneta estera Mutuo a tasso miscelato Mutuo a tasso con opzione Mutuo a rimborso autonomo Mutuo a tasso minimo e massimo
Mutuo a rata fissa e durata variabile
Mutuo a rata crescente o decrescente