La surrogazione mutui ex art. 1202 c.c. - atto surroga dei mutui

Anche se già da qualche mese sentiamo parlare di portabilità dei mutui non tutti sanno la vera novità introdotta dal decreto legge bersani in materia di portabilità del mutuo mediante surrogazione o atto di surroga ex art. 1202 del codice civile. Diremo della portabilità sic et simpliciter prevista da bersani.

Ratio della portabilità del mutuo ex decreto legge bersani : La ragione del decreto legge bersani in tema di portabilità dei mutui è sostianzialmente quella di aumentare la concorrenza tra le benche, affinchè le stesse, cercando di "rubare" clienti ad i loro concorrenti, attuino una politica dei tassi e costi al ribasso tutta a vantaggio dei consumatori titolari soprattutto dei vecchi mutui. Dopo una lenta partenza oggi le banche hanno iniziato ad applicare la portabilità tra mutui secondo le regole del decreto legge bersani.

Definizione di portabilità del mutuo ex decreto legge bersani : La portabilità del mutuo prevista da bersani altro non è che una maggiore specificazione dell'art. 1202 c.c. che a proposito di surrogazione per volontà del debitore statuisce che in caso di mutuo il mutuatario (consumatore), al fine di pagare il debito, può surrogare il creditore originario (prima banca) anche senza il consenso di questo. In parole povere si ha una variazione del creditore (banca) grazie alla quale il creditore che subentra paga il debito originario e si immette in tutti i diritti (principalmente la ipoteca) che prima erano del precedente creditore. Fin qui nulla di nuovo! Cioè, anche prima della riforma bersani era possibile fare la surrogazione del mutuo a mezzo contratto di surroga. La vera novità apportata dalla legge o decreto bersani è che tutta l'operazione di portabilità deve essere fatta praticamente a costi zero.



Differenza fra portabilità del mutuo e sostituzione : Dal punto di vista linguistico non c'è differenza: la portabilità dei mutui implica la loro sostituzione, ma tecnicamente non è così. La sostituzione, benchè poco o per nulla usata, è sempre esistita: con la sostituzione si ha la estinzione del vecchio mutuo e pedissequa cancellazione di ipoteca contestualmente alla sottoscrizione di un nuovo mutuo e relativa iscrizione di una nuova ipoteca. Chiaro! Naturalmente questo passaggio comporta una marea di spese (notaio, ipoteche, penale di estinzione, etc.). Proprio ad eliminare tale passaggio mira la portabilità del mutuo mediante surrogazione introdotta dal decreto legge bersani sulle liberalizzazioni dei vecchi mutui prima casa. Grazie alla legislazione della portabilità del mutuo si ha la variazione delle garanzie a favore del nuovo creditore, variazione che, in tema di mutuo ipotecario, non può che essere sulla ipoteca. Questa, prima era a favore della banca A, poi, con il contratto di surroga, passa a favore della banca B. Semplice! Non c'è bisogno di estinguere il mutuo, nè di cancellare l'ipoteca, nè il pagamento della imposta sostitutiva, nè di un rogito notarile, ecc. ecc. A questo punto crediamo sia chiara la differenza tra la portabilità del mutuo mediante surrogazione e la sostituzione pura e semplice. Per quel che concerne le modalità, i costi e le agevolazioni suggeriamo di visionare la sezione sostituzione mutuo, la quale, malgrado il nome, è stata trattata con le regole proprie della portabilità del mutuo ex riforma decreto bersani.

La surrogazione del mutuo - atto o contratto di surroga : Passiamo infine al tipo di atto che ruota intorno alla portabilità del mutuo: il contratto di surrogazione o surroga. Surrogare significa letterarmente subentrare in un contratto, cioè sostituirsi ad una delle parti sia essa il debitore che il creditore. L'atto di surroga specificato dal decreto legge bersani è quello relativo al creditore (banca). Il diritto di surroga esercitato tramite il contratto di surrogazione del mutuo prevede quindi che la nuova banca subentri a quella precedente mediante una semplice scrittura privata o appunto atto di surrogazione il quale sarà annotato a margine della ipoteca determinando il passaggio della garanzia dal vechhio al nuovo creditore. La caratteristica essenziale della surrogazione mutui bersani è quella che deve essere fatta senza particolari formalità cioè anche con una scrittura privata. Solo l'atto di surroga del mutuo può attuare un risparmio reale in caso di cambio del mutuo.