Mutui e benefici derivanti da spese e costi del mutuo in sostituzione

Sostituzione mutuo e detrazione interessi + spese: la maggiore convenienza economica in assoluto in un mutuo è data dalla possibilità si "scaricare" gli interessi passivi dalla propria dichiarazione dei redditi. Pochi sanno che il decreto bersani lascia inalterato, anche in caso di sostituzione del mutuo, i benefici fiscali della detraibilità degli interessi dal proprio reddito, ma ad una condizione: la sostituzione del mutuo deve avvenire solo ed esclusivamente sul capitale residuo. Se ottenete anche solo 10-20000€ di liquidità in più non sarà possibile detrarre gli interessi sulla maggiore somma ottenuta dal nuovo mutuo in sostituzione. Molti istituti di credito, per fortuna non tutti, sono restii nel dare questa informazione in quanto loro interessa solo erogarvi somme maggiori al fine di ottenere alti introiti, ma così facendo, anche quei soli 10-20mila€ in più procurano danni di qualche migliaio di euro causati dalla mancata detrazione degli interessi nel corso del mutuo. Chiariamo con un esempio di simulazione: residuo del vecchio mutuo uguale 50mila € + 30mila € in aggiunta = nuovo mutuo di 80mila €. Ebbene, questa sostituzione, continuerà a detrarre gli interessi solo sui 50mila € originari, sulla somma aggiuntiva di 30mila € ottenuta grazie alla sostituzione del mutuo è preclusa qualsiasi altra possibilità di operare la detrazione degli interessi passivi. Per concludere il discorso non dimentichiamo di precisare che anche le eventuali spese accessorie, es. spese notarili, possono essere portate in detrazione.



Costi e spese di sostituzione mutuo : un aspetto da non sottovalutare è quello delle spese e costi degli accessori vari che ruotano interno al mutuo sostituzione. Senza saperlo, questi costi possono rendere non solo inutile la sostituzione del mutuo ma addirittura più gravosa. In materia di sostituzione mutuo prima casa fortunatamente è intervenuto il già citato decreto bersani il quale ha disposto una serie di azzeramenti su buona parte delle spese.
Infatti, la legge bersani prevede anzitutto la esenzione dall'imposta sostitutiva dello 0,25 sul contratto di mutuo da sostituire. Poi, l'atto di surroga, attraverso il quale avviene la surrogazione tra una banca e l'altra, è stato dimezzato relativamente ai costi del notaio, così anche l'atto notarile per sostituzione del mutuo avverrà a costi agevolati. Quindi, da un bel pezzo, lentamente, è iniziato quel processo che ha portato le banche ad adeguare la sostituzione del mutuo con la legge bersani. A noi in questa sede preme sottolineare invece le spese proprie e classiche della banca, quelle che troviamo sotto la voce di perizia, istruttoria, assicurazione, pagamento rata, etc. etc. Prestate attenzione a questi costi, in quanto va di moda pubblicizzare che la sostituzione "avviene a costo zero", quanto in realtà queste spese vengono inserite, incorporate in maniera occulta nella rata finale. Per occultare un costo la banca adotta diversi sistemi: una o due rate di preammortamento, prime rate ad un determinato tasso diverso di quello a regime, spread più elevato anche dello 0.05 rispetto a quello in precedenza pubblicizzato, proposta di allungare le rate oltre il numero di anni rispetto quelli del vecchio mutuo da sostituire, ecc. Occhio quindi a queste strane clausole: all'insaputa del consumatore inseriscono un costo che annulla i benefici che dovrebbe portare la sostituzione dei mutui.

Quando la sostituzione del mutuo è positiva ? : ci siamo sforzati di far comprendere la nutura della sostituzione del mutuo. Forti delle informazioni superiori possiamo agevolmente stabilire quando la sostituzione del mutuo è effettivamente conveniente, con una premessa: non è possibile, dati gli stratagemmi operati dalle banche, stabilirlo a priori, ma caso per caso se vale la pena di come e se sostituire il vecchio mutuo, tuttavia possiamo porre un principio. Bisogna effettuare un raffronto tra la vecchia rata e quella nuova senza modificare nè gli anni nè il capitale residuo ma solo il nuovo tasso con il vecchio, sommando le spese al capitale residuo. Se con queste condizioni la rata risulterà più bassa allora converrà procedere alla sostituzione del mutuo. Per capire meglio facciamo la solita simulazione:
Mutuo vecchio: anni residui = 22; capitale residuo = 60mila €; tasso = 5%; rata attuale 500€.
Mutuo nuovo: anni residui = 22; capitale identico al vecchio = 60mila € + spese = ?; tasso = 4,75%; RATA NUOVA = ?
Se la nuova rata è inferiore la sostituzione mutuo porterà benefici, altrimenti no, magari perchè le spese occultate assorbono il minor tasso dichiarato.
Per aiutarvi nel modo più imparziale in questa impresa, in fondo alla pagina c'è un link verso uno strumento che stabilirà in modo matematico la convenienza o meno della sostituzione mutui. Usatelo per evitare errori di valutazione.
In definitiva, fate bene i calcoli prima di sostituire il vecchio mutuo !